定期転借地権とは

about fixed term land sublease right

仕組み

Structure

所有権の分譲マンションは、「専有面積の割合に応じて土地も所有」しますが、パークコート神宮前は2061年3月31日まで、「土地を借りる」ことになります。
土地の所有者は東京都ですが、まず「株式会社原宿の杜守」という会社が土地全体を一旦借りうけるような形式となり、その会社からお客様に「転貸」されるという形式となります。
このような仕組みは、定期借地権の転貸ですので、「定期転借地権」と呼ばれます。
「株式会社原宿の杜守」とは、三井不動産レジデンシャル・東電不動産・竹中工務店・太平ビルサービス・安井建築設計事務所の5社が設立した特別目的会社(SPC)です。
東京都が385戸もあるマンションの各住戸から借地料を徴収したり、売却の都度、事務手続きを行うのは煩雑になりますが、「株式会社原宿の杜守」が間に入ることで、スムーズな手続きが可能となっています。

<パークコート神宮前>定期転借地権のしくみ概念図

更地返還について

Vacant Lot Restoration

土地の借地権存続期間終了時(2061年3月31日まで)には、借地借家法第22条により建物は解体し、土地は更地にして、所有者である東京都に返還することになります。
期間満了による借地期間の更新や、建て替えによる借地期間の延長は出来ません。
また、土地所有者である東京都に対して、建物の買い取り請求をすることも出来ません。


地代について

About Ground Rent

建物は所有権ですが、土地は借りることになりますので、地代(転借地料)が毎月かかります。
その地代は、管理費等と同じく、建物の専有面積割合に応じてかかりますので、広い部屋ほど高くなり、狭い部屋ほど安くなります。
借地期間満了まで、地代は一定ということではなく、2009年12月を初回に、3年ごとに改定されます。
地代の改定は、土地の固定資産税・都市計画税および消費者物価指数を基に行われますので、将来的に上がる場合も、下がる場合もあります。

改定借地料の計算方法

計算式

改定借地料(円)=(A-B)×C+D

A(円) 従前の借地料
B(円) 従前借地料決定時のみなし公租公課分の金額
C(%) (a÷b)で算出される値
a:借地料改定年の前年の年平均の総務省統計局発表の消費者物価指数(東京都区部・総合指数)
b:従前の借地料決定時に採用した総務省統計局発表の消費者物価指数(東京都区部・総合指数)
D(円) 借地料改定時のみなし公租公課分の金額

*みなし公租公課とは、本件土地に課税されると想定される固定資産税、都市計画税その他の公租公課相当分をいいます。

*土地の価格変動、近隣の借地料と比べ不相当な場合にも改定される場合があります。

固定資産税について

About Fixed Asset Tax

固定資産税は、建物のみ課税され、土地については課税されません。
不動産取得税も建物分のみに課税されます。


住宅ローンの利用について

About Use of Mortgage

利用可能な銀行は限定されますが、所有権マンションと同じように、住宅ローンを利用することも可能です。
詳細につきましては、お問合せください。


メリットとデメリット

Pros and Cons

メリット

購入価格が安い

所有権物件に比べるととても安い金額で購入することが出来ます。

室内をリフォームすることができる

賃貸物件の場合は、室内のリフォームができませんが、パークコート神宮前の場合、建物は自己所有することになりますので、リフォームすることができます。

相続税対策に有効

低層マンションでありながら、タワーマンションのような相続税評価額の圧縮効果があります。

減価償却費の計上

パークコート神宮前は「物件価格≒建物価格」のため、減価償却費を所有権物件より多く計上できます。投資用物件として賃貸運用される場合、費用計上できる金額が大きくなります。

デメリット

ランニングコストが高い

借地料が高い印象ですが、その分、購入価格が安くなっています。賃貸運用される場合は、借地料も経費に算入することができます。

最終的には価値が0円になる

定期借地権の場合、最終的に価値が残らないと言われますが、賃貸物件にお住まいの場合も同じです。(賃貸退去時に価値が残るということはありません)
また、所有権物件の場合でも、築50年となれば相当に減価しますし、市場価値を保つためには、維持費用(リフォーム代)も多額にかかります。

借地期間の残存期間が少なくなると売れなくなる?

賃貸で入居希望の方にとっては、借地であるということはデメリットになりませんので、所有権物件と同等の賃料水準にて賃貸運用をすることができます。
賃貸運用できるということは、利回り商品(投資物件)として、市場で評価されることになりますので、一定の価格を保つことができます。

売買物件一覧

Sale List

賃貸物件一覧

Rental List

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