定期転借地権とは

所有権の分譲マンションは、「専有面積の割合に応じて土地も所有」しますが、パークコート神宮前は2061年3月31日まで、「土地を借りる」ことになります。
土地の所有者は東京都ですが、まず「株式会社原宿の杜守」という会社が土地全体を一旦借りうけるような形式となり、その会社からお客様に「転貸」されるという形式となります。
このような仕組みは、定期借地権の転貸ですので、「定期転借地権」と呼ばれます。
「株式会社原宿の杜守」とは、三井不動産レジデンシャル・東電不動産・竹中工務店・太平ビルサービス・安井建築設計事務所の5社が設立した特別目的会社（SPC）です。
東京都が385戸もあるマンションの各住戸から借地料を徴収したり、売却の都度、事務手続きを行うのは煩雑になりますが、「株式会社原宿の杜守」が間に入ることで、スムーズな手続きが可能となっています。

---

土地の借地権存続期間終了時（2061年3月31日まで）には、借地借家法第22条により建物は解体し、土地は更地にして、所有者である東京都に返還することになります。
期間満了による借地期間の更新や、建て替えによる借地期間の延長は出来ません。
また、土地所有者である東京都に対して、建物の買い取り請求をすることも出来ません。

---

建物は所有権ですが、土地は借りることになりますので、地代（転借地料）が毎月かかります。
その地代は、管理費等と同じく、建物の専有面積割合に応じてかかりますので、広い部屋ほど高くなり、狭い部屋ほど安くなります。
借地期間満了まで、地代は一定ということではなく、2009年12月を初回に、3年ごとに改定されます。
地代の改定は、土地の固定資産税・都市計画税および消費者物価指数を基に行われますので、将来的に上がる場合も、下がる場合もあります。

改定借地料の計算方法

固定資産税は、建物のみ課税され、土地については課税されません。
不動産取得税も建物分のみに課税されます。

---

利用可能な銀行は限定されますが、所有権マンションと同じように、住宅ローンを利用することも可能です。
詳細につきましては、お問合せください。

---

メリット

購入価格が安い

所有権物件に比べるととても安い金額で購入することが出来ます。

室内をリフォームすることができる

賃貸物件の場合は、室内のリフォームができませんが、パークコート神宮前の場合、建物は自己所有することになりますので、リフォームすることができます。

相続税対策に有効

低層マンションでありながら、タワーマンションのような相続税評価額の圧縮効果があります。

減価償却費の計上

パークコート神宮前は「物件価格≒建物価格」のため、減価償却費を所有権物件より多く計上できます。投資用物件として賃貸運用される場合、費用計上できる金額が大きくなります。

デメリット

ランニングコストが高い

借地料が高い印象ですが、その分、購入価格が安くなっています。賃貸運用される場合は、借地料も経費に算入することができます。

最終的には価値が0円になる

定期借地権の場合、最終的に価値が残らないと言われますが、賃貸物件にお住まいの場合も同じです。（賃貸退去時に価値が残るということはありません）
また、所有権物件の場合でも、築50年となれば相当に減価しますし、市場価値を保つためには、維持費用（リフォーム代）も多額にかかります。

借地期間の残存期間が少なくなると売れなくなる？

賃貸で入居希望の方にとっては、借地であるということはデメリットになりませんので、所有権物件と同等の賃料水準にて賃貸運用をすることができます。
賃貸運用できるということは、利回り商品（投資物件）として、市場で評価されることになりますので、一定の価格を保つことができます。