パークコート神宮前の特徴

エアー棟の特徴

眺望

① 南西向き(外向き)

  • 東郷神社の緑を望み、開放感のある眺望
  • 高層階では、代々木公園の緑や天候によっては富士山も望める
  • 南西向きで前面が抜けているため、日当たりも非常に良い

② 北東向き(内向き)

  • フォレスト棟の向かい合う(「お見合い」になる)為、眺望はあまり良くない
  • 日当たりはあまり良くない
  • フォレスト棟の南西向きの一部が5階までの為、6階より上になると住戸位置によっては、「お見合い」にはならない。(廊下部分と対面するような形になる)
  • フォレスト棟が9階までの為、10階以上になると眺望が抜けてくる
  • 共用部分の「エアーラウンジ」はエアー棟北東向きの16階に所在

カラーテイスト

  • 「ホワイト」が圧倒的に多い
  • 10階までは、中住戸の場合は「ホワイト」、角住戸は「ブラウン」
  • 11階・12階は1戸を除き、「ホワイト」
  • 13階~15階は「ブラウン」
  • 16階(最上階)は「ホワイト」

その他

  • フォレスト棟よりも小ぶりなタイプ(40~50㎡)が非常に多い
  • フォレスト棟はワイドスパンのバルコニーであるのに対し、エアー棟では、天井から床まで窓という部分がある
  • 共用部分は全てエアー棟側にある(保全緑地は除く)

価格

  • 眺望の関係で南西向きの方が、北東向きよりも高くなる
  • 新築分譲時坪単価(平均)【南西向き】坪@319万円【北東向き】坪@267万円
  • ※パークコート神宮前あるある調べ

フォレスト棟の特徴

眺望

① 北東向き(外向き)

  • 保全緑地を一面に望む為、森の中にいるような印象
  • 常緑樹が多い為、冬でも一定の緑が保たれる
  • 低層階は少し暗くなりがち、5~6階くらいからだんだんと明るくなってくる
  • 新宿のビル群をバルコニーから左手に望み、夜景が愉しめる
  • 緑に囲まれた落ち着いた印象の為、執筆活動や何か創作される方には適している印象
  • 保全緑地に何か建築することはできない為、緑がなくなる恐れがない

② 南西向き(内向き)

  • 南東寄り(原宿警察寄り)の住戸位置の場合、エアー棟と「お見合い」になり、眺望はあまり良くない
  • 北西寄り(原宿外苑中学校寄り)の住戸位置の場合は、日当たりは良好
  • 北西寄りの住戸位置の場合、棟同士の見合いはないが、東郷神社までは少し距離がある為、エアー棟の南西向きと比較すると眺望は劣る印象
  • 北西寄りの 住戸位置の場合、6~7階以上にならないと中央図書館が眺望に入ってくる為、完全には抜けない (中央図書館と、植栽をはさんで対面するが、やや距離もあり、中央図書館の裏側との対面のため、それほど気にならない)

カラーテイスト

  • 「ブラウン」が圧倒的に多い
  • 4階までは全て「ブラウン」
  • 5階・9階(最上階)は全て「ホワイト」

その他

  • バルコニーがエアー棟よりも広く、ウッドデッキやタイルを敷設し、植栽等を置くと雰囲気が良くなる
  • フォレスト棟の1階には「KEISUKE MATSUSHIMA」という高級レストランがある隣にカフェが有り、意外と手ごろな金額で飲食が出来る

価格

  • 眺望の関係で北東向きの方が、南西向きよりも高くなる
  • 新築分譲時坪単価(平均)【南西向き】坪@283万円【北東向き】坪@302万円
  • ※パークコート神宮前あるある調べ

世界的建築家・隈研吾氏によるデザイン監修

隈研吾氏といえば、新国立競技場のデザインを手掛けることでも有名で、「根津美術館」、「サントリー美術館」、「ティファニー銀座ビル」等、数々の美しい建築物をデザインしています。木材等の自然素材を活かした建築や、「ルーバー」のような縦格子を多用したデザインが特徴的です。

「透けていなくても“透け感”を出す」というコンセプトでこの「ルーバー」を使用し、また、「新国立競技場」でもそうであるように、「木材」をふんだんに使用することで、繊細さと軽やかさを演出しています。
パークコート神宮前にも至るところにこの「ルーバー」や「木材」が見られます。

ルーバー

① 車寄せの天井
② ロビーラウンジの天井
③ エアー棟のバルコニー部分
④ フォレスト棟のバルコニーとバルコニーの間

木材

①「クールホワイト」テイストの格子扉
② 店舗部分(ルアール東郷)の格子

他にも「ルーバー」や「木材」が使用されているところがあると思いますので、ご内覧時に宜しければ、探してみてはいかがでしょうか。

定期借地権のメリット・デメリット

「定期借地権」という言葉を聞くだけで、条件反射的に検討を見送られる方がいますが、実際は「食わず嫌い」の場合が多いです。一般的に思われている「定期借地権」のデメリットは以下のようなところでしょうか。

デメリット

  • ランニングコストが高い
    (⇔その分、初期費用が安いです、賃貸に出す場合、ランニングコストは経費に出来ます)
  • 最終的には価値が0円になる
    (⇔所有権物件でも、50年後は相当安くなっていますし、市場価値を保つ為には相当なリフォーム代もかかります)
  • 借地権の残存期間が少なくなってくると売れない?
    (⇔賃借人にとっては良い物件であることには変わりがない為、貸すことが出来ます。「貸すことが出来る」=「利回り商品(投資物件)として売ることが出来る」)

逆に、見逃されているメリットは以下のようにたくさんあります。
実は、「定期借地権」の方が合っている方は多いのです。

メリット

  • 初期費用が安い(「パークコート神宮前」が所有権だった場合は、2倍以上の価格はついているかと思います)
  • 建物は所有権である為、「賃貸物件」とは違い、室内を好みにリフォームできる
  • 賃借人にとっては、「所有権」も「借地権」も関係が無い為、賃貸に出す場合は、所有権物件と対等に比較される(物件価格は所有権物件より安い為、利回りは高くなります)
  • 「パークコート神宮前」の場合、「物件価格≒建物価格」の為、減価償却費を所有権物件よりも多く計上できる(通常、所有権物件の場合は、土地の価格の方が高くなり、建物分が少なくなります)
  • 借地料は高いものの、経費に算入できる
  • 相続税評価額の圧縮効果がある(低層マンションでありながら、タワーマンション並みの圧縮効果があります)

詳細については、お気軽にお問合せいただければと思います。

物件基本概要

住所 渋谷区神宮前1-4-20

交通 東京メトロ千代田線・副都心線「明治神宮前」駅徒歩6分
JR山手線「原宿」駅徒歩8分
総戸数 385戸(他に店舗3区画)
建築年月 平成21年1月
構造・規模 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上16階、地下3階建
分譲会社 三井不動産レジデンシャル株式会社・東電不動産株式会社
施工会社 株式会社竹中工務店
設計・管理 株式会社竹中工務店東京一級建築士事務所
デザイン監修 隈研吾建築都市設計事務所・株式会社コイケデザインマネジメント
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社